原房主户口逾期没迁出，购房者该如何处理

 

案例：小朱和倩倩购买了一套二手学区房，合同约定在5月31日前迁出，7月11日前交付房屋。后来，原业主李某在9月30日交付房屋，10月20日迁出他个人和孩子户口，无法将前妻户口迁出。于是，小朱和倩倩经过多次协商未果，到法院起诉李某。最后，法院审理认定原业主李某没有按照合同约定的日期迁出户口，构成违约。同时鉴于房屋买卖合同约定逾期迁出户口违约金标准，即是每日按总楼价的万分之五支付违约金，李某逾期迁出户口需要支付违约金，按照合同规定是86100元。

 

一、房屋买卖合同违约金一般是多少?

 

违约方可以根据违约情况向守约方支付一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，这是根据合同法第114条第一款规定的。

 

1、约定违约金过高造成损失的（一般认定为违约金超过造成损失的30%），当事人可以向法院或者仲裁机构请求适当减少。合同法司法解释二第29条规定，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。<<<<相关推荐：最新个人房屋产权纠纷案例分析

 

2、约定违约金低于造成损失的，当事人可以向法院或者仲裁机构请求适当增加。合同法司法解释二第28条规定，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。若当事人增加违约金后，再次请求赔偿损失的，法院不予支持。

 

二、学区房买卖中，原业主不迁出户口，如何处理?

 

1、在房屋买卖合同中户口迁移约定违约条款，卖房者逾期迁出户口且与购房者重协商约定的情况下，卖房者应当按照合同规定承担违约责任。房产律师合同明确的约定，不仅约束合同双方当事人，同时也是维护当事人合法利益的保障。而文章中，卖房者李某以离婚后无法说服前妻进行户口迁出为抗辩理由，这个理由在法律上难以成立。

 

2、合同没有约定户口迁移，卖房者又不配合迁出户口，购房者无法要求卖房者承担逾期迁户口的违约责任。这种情况下，户口迁移需要购房者和卖房者双方协商处理。